Giá nhà ở Hà Nội sẽ không thể vọt tăng sau một đêm. Làm thế nào giá nhà ở Việt Nam đạt mức hiện tại và sẽ kết thúc như thế nào?
Xem thêm bài thị trường bất động sản Hồ Chí Minh
Cách đây 6 năm, bong bóng bất động sản Việt Nam bắt đầu bùng nổ. Nhờ nỗ lực của chính phủ để xóa nợ xấu và thu hút người mua, thị trường bất động sản nhà ở bắt đầu tăng nhanh. Trong 5 tháng đầu năm 2017, đầu tư vào thị trường bất động sản tăng 43.8% so với năm ngoái. Không còn nghi ngờ gì về sự hiện hữu của bong bóng bất động sản. Điều vẫn chưa rõ là liệu Hà Nội đang tận dụng sự phát triển vũ bão hay thị trường đang bị bơm căng, chực chờ đến lúc vỡ tung.
Chỉ số kỳ vọng giá bất động sản ở Việt Nam đã tăng đến 85 điểm vào đầu năm 2017 từ điểm số 50 đầu năm 2013. Theo CBRE Việt Nam báo cáo, giá nhà ở Hà Nội đang tăng trưởng nhanh chóng. Năm 2017, căn hộ cao cấp và hạng sang có tốc độ tăng cao nhất với tỷ lệ lần lượt là 8.4% và 12.3%. Giá đất ở khu vực các quận thành phố cũng tăng từ khoảng 1.4% đến 7%. Jones Lang LaSalle cũng dự đoán giá bất động sản ở Hà Nội tiếp tục tăng.
Nhà đầu tư nước ngoài đóng góp đáng kể vào thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Na hoạt động kém hiệu quả từ năm 2008. Vào năm 2015, chính phủ ban hành luật nhà đất và luật về kinh doanh bất động sản để tăng cường hoạt động trên thị trường. Những thay đổi này cho phép người nước ngoài và Việt Kiều sở hữu mua bán, thuê một cách hợp pháp tối đa 35% số căn hộ trong một dự án hoặc sở hữu đến 250 ngôi nhà trong một khu vực được chỉ định.
Bằng cách xóa bỏ các hạn chế trong luật nhà đất, nhiều người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản với mục đích cá nhân và để tạo thu nhập. Số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam tăng đáng kể trong 10 năm qua, từ 12,600 năm 2004 lên đến 83,500 năm 2015 theo báo cáo của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội. Nếu cứ mỗi người nước ngoài làm việc ở Hà Nội muốn sở hữu một căn hộ, họ sẽ chiếm hết lượng cung căn hộ hộ trong năm. Những khách du lịch có ý định đầu tư bất động sản có thể làm tăng thêm nguy cơ thiếu hụt căn hộ.
Đặng Hùng Võ, chuyên gia bất động sản chia sẻ trong buổi Workshop, theo đó thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn đang chứng kiến sự phát triển không cân bằng, các nhà đầu tư tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp thay vì các căn hộ giá rẻ. Ông ước tính từ năm 2016 đến 2018, thị trường sẽ nhận gần 80,000 ngôi nhà, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao cấp.
Sự phát triển thiếu cân bằng này sẽ có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài những người chờ tài sản của mình tăng nhanh. Tuy nhiên, rõ ràng rằng những nhà đầu tư nội địa và nhóm đầu tư có thu nhập thấp sẽ cảm thấy thị trường nhà ở hiện tại đang trở nên quá sức chi trả.
Mất kiểm soát tăng trưởng của bong bóng bất động sản
Để khuyến khích kinh tế tăng trưởng, Việt Nam đã nới lỏng chính sách tiền tệ, cung cấp cho người dân lượng tiền lớn. Vào ngày 20/5, ngân hàng nhà nước Việt Nam báo cáo lượng cung tiền tăng mạnh từ 2.2% năm ngoái lên đến 5.9% trong năm nay. Bằng việc tăng thanh khoản của các ngân hàng thương mại, Việt Nam có khả năng chuẩn bị tốt hơn cho nhu cầu tín dụng trong tương lai.
Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia (NFSC) ước tính tốc độ tăng trưởng tín dụng vào tháng 8 năm 2017 là khoảng 11,5%. Con số này cao hơn 1,3% so với năm 2016. Ngoài ra, các khoản vay ngắn hạn tăng 14,1%, trong khi cho vay dài hạn tăng 8,8%. Xu hướng này tương đồng với tình hình khủng hoảng thế chấp năm 2008 của Hoa Kỳ.
Chi phí xây dựng cao làm tăng giá nhà
Với số liệu do ông Đặng Đức Thành, thành viên Ban chấp hành VCCI cung cấp, các chủ đầu tư phải trả phí sử dụng đất và chắc chắn những chi phí này sẽ được đẩy về phía người mua nhà. Ngoài ra, mỗi dự án cấp phép mất khoảng ba đến năm năm. Trong khoảng thời gian này, các nhà phát triển sẽ phải chịu nhiều chi phí hành chính. Sau đó, họ sẽ tăng giá bán để trang trải chi phí và đảm bảo lợi nhuận.
Tại Hà Nội, chi phí chuyển một mét vuông đất nông nghiệp sang đất đô thị là 14-16 triệu đồng (620-700 USD). Các công ty bất động sản phải bán với giá 20 triệu đồng (880 USD) để thu lợi. Với chi phí bàn giao và những chi phí không lường trước, họ sẽ bán với giá 35-40 triệu đồng (1540-1760 USD), gấp đôi so với giá gốc. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng giao thông và dịch vụ kém ở ngoại ô là những nguyên nhân lý giải cho sự chênh lệch giá giữa giá đất đô thị và đất ở ngoại ô.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Giá bất động sản ở Hà Nội cao bất hợp lý. Việt Nam là nước có thu nhập đứng thứ 120 trên thế giới, trong khi giá bất động sản đứng thứ 20. “Trung bình người Hà Nội có thu nhập thấp hơn 41,3% so với người Sài Gòn. Hà Nội cũng có mật độ dân số thấp hơn Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Tuy nhiên, giá căn hộ (trên mét vuông) ở Hà Nội cao gấp ba lần TP.HCM. Giá đất cũng cao hơn hai đến mười lần, tùy thuộc vào vị trí.
Là bong bóng hay sự bùng nổ bất động sản?
Phó Thủ tướng Chính phủ Việt Nam Trịnh Đình Dũng cho biết: “Mặc dù thị trường bất động sản đang có xu hướng ổn định và đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế của đất nước sau một thời kỳ dài, song phải chú ý đến sự phát triển của thị trường”.
Mọi người đều có ý kiến khác nhau về việc liệu Việt Nam đang ở đỉnh cao của sự bùng nổ bất động sản hay sẽ vỡ, nhưng điều quan trọng là các cơ quan chức năng phải tăng cường theo dõi sát sao thị trường. Đầu cơ và việc mua bán tài sản điên cuồng sẽ dẫn đến sự nâng giá bất động sản và phát triển thị trường không lành mạnh.
Nếu bong bóng nhà đất vỡ, những nỗ lực phát triển trong quá khứ sẽ bị lãng phí. Thị trường bất động sản đóng góp 10% tổng sản phẩm quốc nội của Việt Nam. Sự bất phù hợp hiện tại của Hà Nội trong cung và cầu sẽ là trở ngại trong tiến trình phát triển của đất nước.
Nguồn: Bài viết bởi Chloe Ter, biên tập bởi Joelyn Chan (www.aseantoday.com)
